Апартаменты и квартира: в чем разница? Жильё без прописки. Что нужно знать об апартаментах

Нужно отметить, что в последнее время в России все чаще люди интересуются, чем же отличаются апартаменты от обычных квартир. Итак, какими могут быть основные отличия, и чем они все-таки обусловлены?

Что представляют собой апартаменты: основные отличия от других видов недвижимости

Апартаменты представляют собой один из самых распространенных форматов коммерческой недвижимости, а не жилой. Изначальная цель создания – это временное проживание для граждан, которые приехали в другой город на работу или учебу. Приезжие такого класса не могут проявлять особенные требования к уровню развития социальной инфраструктуры, ведь у них нет маленьких детей, а работа начинается рано утром, заканчивается – только поздно вечером. По данной причине апартаменты не должны обладать развитой социальной инфраструктурой, как при строительстве жилья.

Основными отличиями от гостиниц является различный подход к организации уровня комфорта. Апартаменты должны быть направлены на доступное временное проживание людей, отели – на обязательный комфорт.

Среди недостатков апартаментов нужно отметить повышенный размер коммунальных платежей и отсутствие возможности прописки даже, если предполагается длительное проживание.

Среди остальных особенностей нужно отметить низкие нормы инсоляции к жилью, меньше солнца – это уменьшенное количество окон, отличающихся одновременно маленькими размерами. Важно отметить, что некоторые помещения, которые в апартаментах называются комнатами, в традиционном жилье являются коридором.

Ориентируясь на санитарно-защитные зоны РФ, апартаменты могут обладать меньшими нормативами. Например, если на территории раньше располагался завод, жилье в этом месте строить нельзя, апартаменты – можно.

Почему апартаменты начали развиваться в России?

1. Главная причина – это недостаток площадок, которые можно использовать для строительства жилых объектов.
2. Отсутствие оптимального спроса на офисные помещения.
3. Изменение законодательства РФ. Например, постановление московского правительства №714-ПП запрещает точечное строительство. Застройщики теперь должны найти способ для сохранения своих инвестиций. Только переход к новому формату недвижимости, которым и оказались апартаменты, стал оптимальным для застройщиков из Москвы.

Несмотря на это, гостиницы в России и других странах СНГ по-прежнему продолжают свою деятельность.

Что представляют собой гостиницы?

Гостиницы – это варианты для проживания, которые могут порадовать достойным уровнем комфорта благодаря воде, отоплению, интернету, возможности использования качественного постельного белья. Любые бытовые проблемы решаются успешно. В большинстве случаев цена и название гостиницы сразу же гарантируют высокий уровень качества предоставляемых услуг, несмотря на отсутствие классификации организаций по количеству звезд.

Ситуация с апартаментами кардинально усложняется. Апартаменты (если предусматривается частная квартира, а не апарт-отель, являющийся одним из распространенных видов гостиниц в СНГ) обладают следующими особенностями:

1. Горячая вода подается из бойлера, в результате чего ее объема может быть недостаточно для всех проживающих людей.
2. Ванная комната не предполагает системы отопления. К тому же ограниченный объем горячей воды не позволяет оперативно прогреть помещение.
3. Качество уборки не всегда оправдывает надежды и пожелания жителей.
4. Отсутствует возможность воспользоваться предоставляемыми халатами.

Несмотря на вышеописанные недостатки, можно познакомиться с интересными людьми, жить в центре города, получить полезные советы по инфраструктуре. Апартаменты могут порадовать интересным форматом жизни и доступной ценой, по сравнению с отечественными гостиницами. В то же время нужно подготовиться к тому, что уровень организации быта оказывается хуже, чем в обычной квартире.

Гостиницы и гостиницы созданные на основе апартаментов

Гостиницы, создаваемые на основе апартаментов, – это новое направление гостиничного бизнеса. Временное жилье создается по принципу апартаментов.

Изначально апартамент отели начали развиваться на пляжных курортах, причем спрос активно рос благодаря семьям с детками, ведь традиционные отели не могли предложить достойную обстановку. Впоследствии появился уникальный слоган для апартаментных гостиничных комплексов: «лучше жить, нежели останавливаться». Предполагается, что сервис в отелях должен в полной мере удовлетворять потребности целевой аудитории, а для гостиничных апартаментов возможны незначительные поблажки.

Гостиничные апартаменты могут порадовать не стандартным набором вариантов для проживания, а условиями, которые напоминают квартиры. Таким образом, проживание становится примерно тем же самым, что и в обычной квартире. Несмотря на это, гостиницы, создаваемые на основе апартаментов, отличаются от обычных квартир и тяготеют к гостиницам:

1. Присутствует возможность бронирования номеров. В большинстве случаев для того, чтобы заказать номер нужно позвонить на ресепшен.
2. При бронировании номера не следует заключать договор. При этом степень ответственности основывается на базовых правилах, которые всем известны.
3. Житель может получить расчет тогда, когда этого пожелает.

Современные гостиницы, являющиеся апартаментами, обладают всем необходимым для квартиры, в том числе кухней с бытовой техникой, DVD, спортивным тренажером. Аналогом может быть номер сьют в традиционном гостиничном комплексе.

Задумываясь о комфортных условиях проживания и наличии всех необходимых удобств, желательно выбрать гостиничный комплекс, созданный на основе блоков из апартаментов, для длительного проживания (от одного месяца до нескольких лет).

Термин «апартаменты» активно используется в России на протяжении последних десяти лет. И если раньше это понятие было нечетким и размытым, то сегодня под ним подразумевается абсолютно конкретный вид недвижимости. «Апартаментами» называют:

• Роскошные номера в отелях;
• Просторные квартиры, расположенные в престижных жилых комплексах;
• Квартиры с панорамным остеклением.

Несмотря на то, что российское законодательство уже давно дало четкое определение понятию «апартаменты», их правовой статус до сих пор вызывает сомнения у некоторых экспертов.

«Рассмотрим, какие же плюсы и минусы имеет новый формат недвижимости, а также попытаемся дать точное определение его правового статуса»

С юридической точки зрения термин «апартаменты» расшифровывается действующим законодательством довольно скудно. До апреля 2011-го года действовал приказ Ростуризма № 86 от 21.07.2005 г. (ныне утративший силу), согласно которому под апартаментом подразумевался номер, площадь которого не менее 40! квадратных метров, состоящий из двух и более жилых комнат и оснащенный полным санузлом и кухонным оборудованием.

В январе 2011-го года был издан приказ Министерства спорта и туризма РФ № 35 (вступивший в действие 15.04.2011г.), согласно которому апартамент не может рассматриваться как отдельный вид недвижимости. Под этим словом подразумевается одна из высших категорий номеров, расположенных в средствах размещения. К последним относятся отели, гостиницы, дома отдыха, пансионаты, мотели, санатории и прочие объекты. Иными словами, апартамент - это комфортабельный номер в любом из средств размещения, который оборудован мебелью и инвентарем соответствующего класса и предназначен для временного проживания.

Так выглядит ситуация с правовой точки зрения. Но, по словам специалистов, на практике сегодня выделяются четыре основных вида апартаментов:

• Сервисные апартаменты;
• Апарт-отели;
• Кондо-отели.

Помещения, расположенные в трех первых категориях недвижимости, сдаются в аренду (как долгосрочную, так и краткосрочную). Вне зависимости от того, на какой период арендованы номера, всем проживающим в них обеспечивается гостиничное обслуживание. Но существует и такой вид отелей, в которых недвижимость можно приобрести в собственность. Это кондо-отели. Как правило, часть номеров в них сдается в аренду, а часть выставляется на продажу.

Главной причиной их появления в России (в частности, в Москве) стал дефицит площадок под жилое строительство, а также не восстановившийся после кризиса низкий спрос на офисные помещения. Несколько факторов, в том числе и постановление московского правительства № 714-ПП, вводящее запрет на точечное строительство, вынудило столичных девелоперов искать обходные пути для спасения своих инвестиций.

Переход к новому формату недвижимости (апартаментам) стал для столичных застройщиков оптимальным вариантом. Сегодня многие девелоперы превращают офисные здания в небольшие блоки, которые оборудованы всем необходимым для комфортного проживания, после чего сдают такие блоки в аренду либо продают. Таким образом в рамках одного проекта застройщику удается сочетать офисные, жилые и торгово-развлекательные площади. Но стоит учесть, что жилыми помещениями апартаменты могут называться только условно.

В чем отличие апартаментов от классических квартир?

Главным отличием апартаментов от классических квартир является юридический статус. В соответствии со ст.16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся следующие объекты:

• Жилой дом (часть жилого дома);
• Квартира (часть квартиры);
• Комната.

Необходимой характеристикой любого вида жилья служит его функциональное назначение. Согласно российским законам жилым является изолированное помещение, которое подходит для постоянного проживания граждан и соответствует установленным санитарным и техническим нормам, а также иным требованиям законодательства.

Гостиницы (апартаменты), дома отдыха, санатории, пансионаты, отели и прочие средства размещения имеют другое функциональное назначение. Они используются для временного пребывания граждан, в отличие от мест их постоянного жительства.

Таким образом, с правовой точки зрения апартаменты являются нежилым помещением, даже несмотря на тот факт, что при возведении объекта застройщик может соблюдать все необходимые технические и санитарные нормы.

Минусы апартаментов

Стоит отметить, что наличие таких негативных факторов, как статус нежилого помещения и невозможность прописки, не отпугивает от апартаментов потенциальных покупателей. Это объясняется тем, что их контингент довольно специфичен - топовые менеджеры крупных компаний, сотрудники иностранных фирм, бизнесмены, большую часть времени проводящие в командировках.

Для таких людей главное значение имеет месторасположение объекта и наличие гостиничного сервиса, а вовсе не проблема прописки. Кроме того, интерес к покупке апартаментов нередко проявляют клиенты, у которых уже есть собственное жилье, иногда даже не одно.

Плюсы апартаментов

Безусловно, помимо минусов у апартаментов имеются и свои плюсы. К главным достоинствам такой недвижимости можно отнести ее выгодное месторасположение (владельцы апартаментов могут жить в непосредственной близости от места работы, иногда даже в том же здании). Жители апартаментов получают возможность пользоваться гостиничным сервисом и услугами торгово-развлекательных заведений, входящих в структуру комплекса.

К несомненным плюсам апартаментов можно отнести и свободу в оформлении таких помещений. Помимо этого, категория нежилого помещения дает возможность регистрировать в нем юридические лица. Это очень удобно для некоторых компаний, так как позволяет организовать в апартаментах представительные «front office» с переговорными комнатами.

Апартаменты и квартира: в чем разница? Если вы еще не знаете об этом, то данная статья прояснит ситуацию и позволит вам грамотнее ориентироваться в вопросах недвижимости. Я решил опубликовать ее в рубрике “Инвестиции”, потому что покупка апартаментов чаще всего осуществляется именно как . Как приобретение для личного проживания, на мой взгляд, это не очень удачный вариант. Чем отличаются апартаменты от квартиры – об этом вы узнаете, прочитав данную публикацию.

Что такое апартаменты?

Понятие “апартаменты” появилось не так давно, но оно уже у всех на слуху. Тем не менее, наблюдения показывают, что большинство людей имеет совершенно искаженное представление о том, что такое апартаменты. Например, многие считают, что это “элитная квартира”. Когда-то ранее этот термин действительно имел такое значение, но сейчас это уже не обязательно так.

Также интересно, что во французском и итальянском языке, откуда и заимствовано понятие “апартаменты”, это слово (appartement, appartamento ) действительно обозначает квартиру. Но сейчас оно уже имеет другое значение. Давайте внесем ясность.

Апартаменты – это нежилые помещения, в которых созданы необходимые условия для проживания.

Соответственно, апартамент – это отдельное помещение, оборудованное для жизни. Оно включает в себя одну или несколько жилых комнат комнат, а также, как правило, кухню и ванную комнату.

Этот тип недвижимости относится к нежилому фонду, но при этом предназначен для проживания (вот такой парадокс). Чаще всего апартаменты можно встретить в объектах недвижимости, относящихся к гостиничным строениям, административным зданиям и т.д. Сейчас они достаточно популярны как объекты недвижимости для инвестирования с последующей сдачей в аренду (позднее объясню, почему).

Примечательно, что в российском и украинском законодательстве нет четкого определения понятию “апартаменты”, поэтому данный термин используется риэлторами, застройщиками, инвесторами да и любыми другими людьми весьма условно.

На сегодняшний день компании-застройщики нередко строят и продают целые комплексы апартаментов, так называемые апарт-отели. Такая недвижимость пользуется спросом, а потому строится и раскупается.

Апартаменты и квартира: в чем разница и сходство?

Между апартаментами и квартирой есть только одно ключевое сходство: это недвижимость, в которой можно жить. Также и апартаменты, и квартиру, как и любую другую недвижимость в принципе, можно сдавать в аренду. Все остальное – отличия и довольно существенные. Давайте их рассмотрим.

Отличие 1 . Жилой и нежилой фонд. Главное отличие между апартаментами и квартирой заключается в том, что апартаменты оформлены как недвижимость нежилого фонда (так же, как магазины, офисы, складские помещения и т.д.), а квартиры – как жилой фонд. Все остальные отличия вытекают из этого.

Отличие 2 . Невозможность регистрации. В апартаментах человек не может зарегистрироваться, получить прописку, а в квартире может. Отсюда много различных сложностей, рассмотрим их далее.

Отличие 3 . Тарифы на ЖКХ. Тарифы на ЖКХ для апартаментов рассчитываются как для нежилой недвижимости, а там они всегда существенно выше, чем для жилой. Разница в цене иногда бывает в несколько раз. Поэтому если проживать в апартаментах, затраты на будут намного выше.

Отличие 4 . Сложности из-за отсутствия регистрации. Если у человека нет никакой другой недвижимости кроме апартаментов, и он нигде не зарегистрирован, то у него возникнет множество проблем: он не сможет получить ИНН, открыть счет в банке, устроиться на работу, получить полис ОМС, и т.д.

Даже если у него есть регистрация в квартире или доме по другому адресу, а фактически он проживает в апартаментах, сложностей тоже будет немало: невозможность воспользоваться бесплатной медицинской помощью по месту проживания, устроить ребенка в детский сад, и т.д.

Отличие 5 . Разница в инфраструктуре. Когда строится квартал жилой недвижимости, застройщик, как правило, обязуется построить там необходимые социальные объекты (школу, детский сад и т.д.). Для апартаментов такого требования нет, поэтому кварталы из апартаментов могут не быть обеспечены всей необходимой инфраструктурой, в т.ч. даже качественными подъездными дорогами. Также на апартаменты действуют меньшие нормы по плотности застройки.

Отличие 6 . Защита дольщиков. При покупке недвижимости на первичном рынке законодательство в той или иной степени защищает покупателей жилой недвижимости (например, от риска банкротства застройщика, замораживания стройки и т.д.), а вот покупатели нежилой недвижимости, к которой относятся и апартаменты, защищены куда слабее, или вообще не защищены, все эти риски они принимают на себя.

Отличие 7 . Налогообложение. Покупка и продажа жилой и нежилой недвижимости облагаются налогами и сборами по разным ставкам. Кроме того, ставки налога на недвижимость, который платят владельцы на протяжении всего времени владения, тоже разные. Для апартаментов эти ставки выше, поэтому текущие затраты у их владельцев будут выше и по этому критерию отличия.

Отличие 8 . Цена. И, наконец, хоть одно приятное отличие апартаментов от квартир – это их цена. Поскольку требования к постройке нежилых помещений проще, затраты застройщика ниже, то и стоит такая недвижимость существенно дешевле в сравнении с квартирами. К примеру, в одном и том же районе апартаменты и квартира одинаковой площади могут иметь стоимость, отличающуюся в 2 раза: квартира будет дороже, апартаменты дешевле.

Теперь вы имеете более четкое представление о том, в чем разница между апартаментами и квартирой. Исходя из вышеперечисленных отличий, я хочу сделать вывод:

Апартаменты – это хороший вариант для инвестирования в недвижимость с целью последующей сдачи в аренду: купить их вы можете существенно дешевле, а сдавать в аренду примерно по такой же цене, как и квартиру. А вот покупать апартаменты, для того, чтобы жить в них – на мой взгляд, не лучшее решение, т.к. текущие затраты на содержание такого жилья будут существенно выше, плюс вы будете испытывать массу неудобств, которые я описал выше.

Тем не менее, это только мое субъективное мнение, а вы можете делать свои выводы сами. Главное, хорошо понимать, чем отличаются апартаменты от квартиры, что я доступно объяснил вам в этой статье.

В последующих публикациях я буду подробнее рассматривать покупку апартаментов как инвестиционного актива. Оставайтесь с нами и следите за обновлениями. До новых встреч на !

Мария Сивова

61122

13

Апартаменты - понятие относительно новое для многих людей. Как вид жилого помещения, они стали невероятно популярны в крупных мегаполисах. Но у многих до сих пор такой вид жилья ассоциируется разве что с квартирой. О том, что значит «жилые апартаменты», какие виды апартаментов бывают и чем они отличаются от квартир, расскажем в данной статье.

Фото с Flickr.com/Michael Rader

Общие понятия апартаментов

Апартаменты - это новое понятие на рынке недвижимости. Их широко используют на Западе, в Россию они пришли совсем недавно и с юридической точки зрения трактуются, как отдельная жилая площадь не менее 40 квадратных метров, состоящая их двух и более комнат. В апартаментах обязательно должен быть сан узел и кухня.

Чем отличаются апартаменты от обычной квартиры

Чтобы наши читатели не путали апартаменты и квартиры, мы объясним, какое основное отличие существует у этих двух видов объектов. Если при покупке квартиры вы можете оформить прописку на неограниченное время, пока не захотите избавиться от такой недвижимости, то в случае прописки в апартаментах существуют другие правила. При покупке и оформлении собственности на такой вид недвижимости, покупатель в дальнейшем может осуществлять со своим жильем все те же сделки, что и с квартирой, но прописаться в апартаментах можно не более, чем на 5 лет. По истечении срока прописки этот срок может быть продлен. Все дело в том, что апартаменты продаются только в коммерческих зданиях, которые принадлежат юридическим лицам или организациям.

Стимулом к началу строительства апартаментов послужило отсутствие свободных площадей для строительства жилых объектов. Власти многих государств, в том числе и России, делают большой упор на строительство коммерческих объектов, а застройщики в свою очередь, чтобы сохранить свои инвестиции, выделяют некоторые части из своих комплексов и оборудуют их всем необходимым для комфортного проживания. По факту апартаменты относятся к нежилым объектам, поскольку в законодательстве к жилым постройкам отводятся квартиры, дома и комнаты. Про апартаменты в законе не сказано. Именно поэтому для апартаментов распространяется временная регистрация.

Виды и типы апартаментов

Относительно мирового рынка можно выделить 4 вида апартаментов:

• Номер в апарт-отеле. Это номера для аренды на небольшой срок. Подразумевается, что в таких апартаментах будет не менее двух комнат, санузел и кухня. Также возможно будет пользоваться гостиничным сервисом;
• Номера в доходных домах. Эти апартаменты сдаются на длительный срок. В дополнение к аренде предлагается пользоваться таким сервисом, как питание, уборка, охрана и так далее.
• Номера в кондоминиум - отеле. Эти апартаменты могут быть выкуплены для постоянного проживания, а также могут сдавать в рамках гостиничного сервиса. О том, что такое кондоминиумы , читайте в нашей статье.
• Апартаменты в многофункциональных комплексах (предназначены только для расположения в апартаментах для продажи, а не для отелей или гостиниц). Этот вид жилья предполагает их использование, как полноценный жилой объект с возможной регистрацией. Он больше всего приравнивается к статусу квартиры.

Плюсы апартаментов

Если всего несколько лет назад апартаментами считалось только элитное жилье, то сегодня оно становится доступным более широкому кругу потребителей.

Плюсы для девелоперов и инвесторов:

• Нормативы по строительству жилых объектов не распространены на такой вид помещений, поэтому девелоперы стараются соблюдать сразу все условия во время строительства - чтобы объект был пригодным для жилья, и чтобы его можно было использовать в качестве коммерческой недвижимости. В связи с этим апартаменты строятся в центральной части мегаполисов в крупных небоскребах.
• Одним из преимуществ для застройщиков считается упрощенный вариант получения разрешения на строительства на бывших промышленных зонах. Если в случае строительства жилых объектов такое разрешение получить довольно нелегко, а в некоторых ситуациях просто нереально, то в случае строительства коммерческого здания, в котором в последствии будут располагаться апартаменты, это сделать намного проще.
• Для инвесторов апартаменты считаются наиболее привлекательными в плане вложения средств, поскольку с такого вида недвижимости можно в последствии получать стабильный доход от их аренды.

Плюсы для покупателей:

• Главным плюсом апартаментов считается их стоимость по соотношению к месторасположению и оснащенностью всеми необходимыми коммуникациями.
• Апартаменты чаще всего выстраиваются в бизнес-центрах, элитных небоскребах и других подобных объектов.
• Цены на апартаменты во многих странах намного ниже, чем на аналогичные квартиры в новостройках, которые имеют такой же метраж и функционал.

Как сделать выбор в пользу апартаментов

Апартаменты в многофункциональных комплексах все больше занимают рынок недвижимости столицы России. Сегодня практически 18% новостроек - это апартаменты. В других странах они сосредоточены практически повсюду. Самыми яркими представителя является Греция, Италия, США, Испания. В международном формате принято делить апартаменты по классам. Класс проставляется в соответствии с качеством постройки комплекса, а также площади апартаментов. Купить апартаменты в Москве вы можете здесь.

Это студийный вариант такого объекта. Он представляет собой большую комнату, объединенную с кухней. Площадь такого объекта может доходить до 50 кв.м. Их выбирают как правило только одинокие люди, либо молодые пары.
Аренда таких апартаментов по данным сайта vesta-hotel .ru обойдется в 41 тыс. рублей за месяц в Москве.

Апартаменты класса В. Это двух- или трехкомнатный объект, который имеет отдельную кухню и санузел. Они идеально подходят для проживания большой семьи, либо для аренды студентами. Такие виды объектов имеют большую популярность в Италии и Испании.

Апартаменты класса С. Это многокомнатный объект, площадь которого больше 100 кв.м. Он пользуется меньшей популярностью у инвесторов в качестве сдачи в аренду, зато у больших семей, предпочитающих проживание в центре крупных мегаполисов, такое жилье завоевало особую популярность.

Апартаменты класса люкс. Это может быть, как роскошный пентхаус на самом последнем этаже крупного небоскреба, так и отдельная вилла или особняк на побережье. Основным отличием таких апартаментов считается наличие дополнительного сервиса - охраны, ресторан, развлечения и прочее. Яркие представители такой недвижимости можно встретить в любом крупном государстве. В качестве примера можно привести предложение сайта aushouse.ru в Голд - Косте Австралии.

Это просторные апартаменты, состоящие из двух спальных комнат и двух ванных. Относятся они к классу люкс из-за наиболее выгодного расположения и отделки помещения. Цена такого жилья по мнению сайта будет составлять 950 тыс. долларов.

28.03.18 54 535 0

Апартаменты - 2. Закон и право

Месть имущественных вычетов

В прошлый раз мы начали рассказывать, Пришла пора поговорить о деньгах и законах - слово экономисту.

Екатерина Мирошкина

экономист

С точки зрения закона, апартамент - это не то же самое, что квартира. Даже если там живет семья с тремя детьми и это их единственное жилье. Временная регистрация тоже не делает апартаменты жилой недвижимостью. Здание с апартаментами не считается многоквартирным домом, даже если у него есть управляющая компания, почтовые ящики в подъездах и качели во дворе. Для государства апартаменты - это нежилая недвижимость.

Вы можете сэкономить миллион рублей при покупке и потом потерять гораздо больше, если заранее все не рассчитать. Потери не всегда измеряются деньгами и могут быть необратимыми.

Каждый отвечает за себя

Мы расскажем самое важное об апартаментах с точки зрения закона и экономики, а вы уже сами решайте, надо вам оно или нет. В любом случае покупка недвижимости - это такое дело, в котором лучше обратиться за помощью к профессионалам. Большая ошибка - думать, что сейчас вам всё расскажут в интернете. В этом деле много нюансов. Консультируйтесь со специалистом.

Назначение помещений

В законе есть конкретный перечень, какие помещения можно считать жилыми. По умолчанию апартаменты под это определение не подходят. Даже если здание гостиничного типа будет внешне выглядеть как жилой дом - это все равно не жилье.

Если у вас в собственности апартаменты - скорее всего, вы владелец коммерческой недвижимости, а не квартиры. В таком случае законы, которые касаются жилья, на апартаменты распространяться не будут. Если вы читаете правила господдержки, условия ипотеки или требования к льготникам и там встречаются слова «жилье, жилое помещение» - вас это вряд ли касается.

Например, государство установило требования к безопасности жилых помещений, высотности домов, обеспечению их лифтами, расположению санузлов, усилению перекрытий, естественному освещению, высоте потолков, звукоизоляции и даже уклону лестниц. На апартаменты нежилого назначения эти требования не распространяются.

Теоретически бывают апартаменты-квартиры, которые находятся в жилом здании. Это можно выяснить из документов по конкретному проекту, где вам предлагают купить недвижимость. Например, назначение здания и помещений в нем легко найти в проектной декларации, которая обязательно будет на сайте застройщика.

Квартира. Когда вы покупаете квартиру в обычном жилом доме, то автоматически становитесь совладельцем общего имущества. Хоть в свидетельстве об этом не написано, вам по умолчанию принадлежит часть крыши, фасада, общих балконов, подъезда, подвала, лестничных пролетов, лифтов и даже двора. Эту долю нельзя выделить в натуре, продать или отказаться от нее.

Апартамент. Здесь все сложно. Режим общей долевой собственности на общее имущество в нежилом здании прямо законом не урегулирован. Некоторые эксперты считают, что у владельцев апартаментов нет права собственности на общее имущество. Но Высший арбитражный суд разъяснил, что у собственников помещений в нежилых зданиях такие же права и обязанности, как в многоквартирных домах, - им принадлежит доля в общем имуществе и они обязаны оплачивать его содержание.

В таком подходе есть и преимущества, и недостатки. С многоквартирным домом все более или менее понятно - там есть подъезды, лестницы и лифты, которыми так или иначе пользуются все жильцы. Логично всем за них и платить. В нежилом здании кроме апартаментов могут быть офисы, торговые помещения, вестибюли, фонтаны, входные группы - все это общее имущество, которое придется содержать владельцам не только офисов, но и апартаментов.

Даже если семья купила апартаменты, живет там с детьми и никогда не бывает в холле бизнес-центра, с нее теоретически могут потребовать плату за содержание этой части здания. Конкретная управляющая компания может установить свой режим, но по умолчанию разъяснения ВАС работают именно так, а судебная практика неоднозначна. Завтра придет другая управляющая компания и все поменяет.

Государство не регулирует перечень услуг управляющих компаний для нежилых зданий. Если класс коммерческого объекта предполагает услуги садовников, дворецких и консьержей, владельцы апартаментов будут за них платить. С одной стороны, это позволяет строить апартаменты невозможной красоты и удобства. С другой, можно получить услуги, которые вам не особо нужны.

Управление домом

У дома много дел помимо того, что происходит за железными дверями квартир. Подъезды нужно убирать, лифты и крыши - чинить, лампочки - вкручивать; на придомовой территории нужно строить площадки и ставить лавочки, стричь газоны и ставить столбики, красить ограды, подметать листву. Кто, как и за какие деньги будет делать - открытый вопрос.

Квартира. В многоквартирном доме вопросами управления занимается управляющая компания или ТСЖ . Управляющую компанию выбирает собрание собственников. Оно же принимает ключевые решения по управлению домом. Собрание собственников - это демократия в действии: у каждого собственника есть какой-то «вес» в зависимости от площади его квартиры и он этим «весом» может голосовать.

Активные жильцы могут вести агитацию, объединять вокруг себя группы собственников и влиять на голосования - все как в обычном демократическом процессе. Если у молодой мамы есть время и желание, она все организует и у подъездов появятся пандусы для колясок. Пенсионеры могут объединиться и проголосовать за то, чтобы во дворе не было парковки. А если больше голосов у владельцев машин, то как раз пенсионеры останутся без лавочек и зеленых зон, а парковка расширится - и все это за общий счет.

Чтобы гарантированно решать вопросы многоквартирного дома по-своему, нужно быть собственником больше половины квадратных метров в этом доме или контролировать решения таких собственников. В жизни такое, конечно, невозможно, поэтому все жильцы могут влиять на общие решения.

Апартамент. В нежилом здании с офисами и магазинами вполне может возникнуть такая ситуация: застройщик не продает офисы, а сдает их в аренду, сохраняя право собственности. Или всю офисную и торговую часть выкупает девелоперская компания. Так появляется мажоритарный собственник - тот, кому принадлежит большинство голосов. А у кого большинство голосов, тот имеет право единолично принимать решения по дому.

Это маловероятно, если комплекс состоит только из апартаментов. Но исключать такое нельзя: вы не знаете, кому они принадлежат. Может быть, полздания выкупил бизнесмен и откроет там гостиницу. Имеет право: назначение позволяет.

Если перед вами комплекс из офисов и квартир или, например, апартаментная высотка торчит из чрева торгового центра - риск есть. И очень высокий.

Мажоритарный собственник может проголосовать за повышенные тарифы, назначить удобную для себя управляющую компанию, нанять садовника с Рублевки, установить в центре двора памятник в свою честь или сдать первый этаж под караоке-клуб, в котором будут только песни Григория Лепса. Никаких законных механизмов бороться с такой ситуацией у жильцов апартаментов не будет. Не помогут даже доказательства, что мажоритарный собственник заодно с управляющей компанией. Это не считается злоупотреблением правом.

Отношения с соседями

Квартира. По закону ни вы, ни кто-то другой не может использовать жилые помещения для бизнеса. В квартире нельзя легально организовать офис или мини-гостиницу, в ней нельзя открыть кафе, сауну, студию звукозаписи или площадку для рэп-баттлов. Помещение нужно переводить в нежилое, а это не всегда возможно.

Для жилых домов есть режим тишины: после определенного времени в квартирах нельзя шуметь. Если вы живете в настоящем многоквартирном жилом доме, а из-за стены по ночам постоянно доносятся дешевые панчи, у вас есть законные механизмы, чтобы на это повлиять.

Апартамент. Собственники могут использовать их любым законным способом, если соблюдают технические регламенты и требования надзорных ведомств. Эти требования не такие, как для квартир. У апартаментов может быть разное назначение, но оно всегда нежилое. В апартаменте гостиничного типа вы можете жить, как в квартире, а несколько соседних кто-то выкупит, чтобы сдавать командировочным, иностранцам и влюбленным парочкам - это законно.

Для апартаментов нет требований по режиму тишины и звукоизоляции - соседи через стенку могут играть на барабанах по ночам.

На первом этаже могут открыть бар без вашего разрешения, снести при этом часть стены и закрыть вам обзор. В обычном доме спросили бы разрешения у жильцов, а в комплексе апартаментов могут не спросить. Через ваш подъезд могут ходить люди в офис сетевой компании. Причем охрана будет обязана выдавать им пропуски.

Это не значит, что при покупке апартаментов вы обязательно столкнетесь с такими проблемами. Может быть, рядом с вами будут жить тихие семьи и вообще весь комплекс заселят обычными людьми. А под офисы и магазины сдадут только первый этаж, причем разместят там нотариуса, аптеки, продукты, отделение банка и детский центр - все, о чем вы мечтали. Но при покупке нужно отдавать себе отчет, что комплекс с апартаментами - это не многоквартирный дом. На него не распространяется жилищный кодекс, а у жильцов меньше прав.

Изъятие за долги

Квартира. По закону единственное жилье нельзя забрать за долги. Даже если собственник квартиры должен много денег банку, соседу, микрофинансовой организации или кому угодно, у него не заберут недвижимость и не выселят семью на улицу. Исключение только для ипотечных квартир, которые и так в залоге у банка.

Апартамент. Апартаменты не являются жильем, поэтому для них нет ограничений при взыскании. Неважно, что там живет семья, которая купила апартаменты для постоянного проживания, у них нет другой недвижимости и кредит взят не под залог квартиры. Для приставов апартамент - это обычный актив, который можно арестовать и выставить на продажу в счет долга. Например, если владелец ИП , у него накопились долги перед кредиторами и налоговой. В апартаменте живет его семья и дети, но эта недвижимость не защищена от взыскания.

Вычеты при покупке недвижимости

Квартира. При покупке квартиры вы можете заявить вычет и вернуть налог. Если покупаете квартиру в браке и никто из супругов раньше не пользовался вычетом, семья сможет вернуть до 520 тысяч рублей. Дополнительно государство вернет 13% от уплаченных процентов по ипотеке - максимум 390 тысяч рублей каждому супругу.

Апартамент. Для нежилой недвижимости никаких вычетов, даже если ее покупает обычная семья с детьми и собирается там постоянно жить.

Апартамент. Жильцы апартаментов не упоминаются в перечне потребителей, которых приравнивают к населению. Несмотря на то что в апартаментах живут обычные люди, считается, что электроэнергия поставляется туда для коммерческих нужд.

Налог на имущество

Квартира. Налог на имущество считают по ставкам для жилых помещений. Они могут меняться в зависимости от региона и цены квартиры, но есть федеральные нормы. За квартиру жильцы заплатят 0,1% от кадастровой стоимости. При этом можно использовать вычет по налогу на имущество - 20 квадратных метров. С этой площади налог на имущество платить не нужно - только с разницы.

Эта льгота не зависит от социального статуса и дохода - ее дают на квартиры в любом регионе. Например, если площадь квартиры 39 квадратных метров, то налог начислят только с 19 квадратов и по ставке 0,1%. Для квартир дороже 10 млн рублей в Москве ставка повышается до 0,15%, но она все равно сильно ниже, чем для апартаментов. Еще бывают понижающие коэффициенты - они тоже могут уменьшить налог, правда, действуют на ограниченный срок.

Апартамент. За апартамент гостиничного типа придется платить примерно в пять раз больше налога на имущество по сравнению с квартирой - 0,5%. Может быть, получится немного сэкономить за счет меньшей кадастровой стоимости. А если апартамент в административно-деловом комплексе, то ставка будет еще выше - 2%.

Владельцам апартаментов федеральный вычет по налогу на имущество не дают: они заплатят налог со всей площади.

Сравнение налога на имущество для квартиры и апартаментов площадью 39 м²

На примере данных с сайта комплекса в Филях при условии, что апартаменты на 20% дешевле квартиры

Цена за 1 м²

Квартира

336 000 Р

Апартамент

269 000 Р

Стоимость

Квартира

336 000 Р

Апартамент

269 000 Р

Стоимость

Квартира

13 млн Р

Апартамент

10,5 млн Р

Налоговый вычет

Квартира

Апартамент

Налоговая база

Квартира

19 м² × 336 000 = 6,38 млн Р

Апартамент

39 м² × 269 000 = 10,5 млн Р

Ставка налога на имущество

Квартира

Апартамент

Ежегодный налог на имущество

Квартира

9576 Р

Апартамент

52 500 Р

В Москве для апартаментов есть свой понижающий коэффициент, но он действует только для тех комплексов, которые внесены в официальный реестр апартаментов и отвечают другим требованиям. В марте 2018 года этот реестр расширили - сейчас в нем 16 комплексов апартаментов. Если комплекса нет в реестре, льгот для него нет.

Другие льготы по налогу на имущество в регионах, например для пенсионеров, инвалидов и многодетных семей, апартаментов тоже не касаются.

Если выбираете между квартирой и апартаментом, узнайте ставку для конкретного объекта и считайте налог сами с помощью эксперта. Не верьте даже расчетам на сайтах застройщиков. Потом может выясниться, что налог на самом деле выше, ставка не 0,5%, а 2%. Причем кадастровая стоимость растет, а включать комплекс в реестр никто не собирается.

Капитальный ремонт

Квартира. Собственники жилых помещений в многоквартирных домах делают обязательные взносы в фонд капремонта. Потом на эти деньги проводят капитальный ремонт общего имущества. Мы рассказывали, Минимальный взнос на капремонт в Москве с 1 июля 2017 года - 17 рублей за квадратный метр.

Апартамент. Собственники коммерческой недвижимости в зданиях нежилого назначения по закону не обязаны каждый месяц делать отчисления в фонд капремонта. Но когда придет время ремонтировать общее имущество, рассчитывать на накопленные взносы и финансирование тоже будет нельзя. Но как правило, апартаменты покупают в новых зданиях, которым капремонт потребуется еще нескоро.

Сравнение платежей на капремонт за квартиру и апартамент площадью 39 м²

Минимальный взнос за м²

Квартира

17 Р

Апартамент

0 Р

Обязательный платеж в месяц

Квартира

663 Р

Апартамент

0 Р

Взносы на капремонт за год

Квартира

7960 Р

Апартамент

0 Р

Социальная инфраструктура и технические требования

Квартира. Государство должно контролировать параметры жилой застройки. Есть требования по количеству школ, детских садов, поликлиник, дорог и других инфраструктурных объектов. Застройщик должен строить их за свой счет или при поддержке государства.

К сожалению, по факту многие застройщики эти параметры не соблюдают: вступают в сговор с чиновниками, получают утвержденные проекты без школ и поликлиник или бесконечно затягивают сдачу инфраструктурных объектов. Но у владельцев квартир есть хотя бы какие-то гарантии и права. Их защищают не только градостроительные правила, но и федеральные законы.

В зоне жилой застройки нельзя строить шумные производства и опасные объекты. А если и появится даже мини-производство, вокруг него должна быть санитарная зона. Вход в магазин в жилом доме должен быть отдельным, а не через подъезд. Уровень шума в квартирах должен соответствовать госту, для квартир установлены санитарные нормы. Если найдется отклонение, можно требовать неустойку или заставить застройщика исправить недостатки.

Апартамент. Для зон коммерческой застройки таких градостроительных норм не существует. Может оказаться, что в районе расположения комплекса апартаментов вообще нет школы и поликлиники. Город не обязан их строить.

Количество жителей в апартаментах не учитывается при планировании застройки. Например, в апартаментах может жить 200 детей, но для них не построят отдельный детский сад и не запланируют места в ближайшей школе.

Для апартаментов нет строгих требований по санитарным нормам, характеристикам материалов, планировкам и шумоизоляции. Качество строительства контролируют не так, как в случае с жильем - это уже на совести застройщика.

Перевод апартамента в жилое помещение

Нежилое помещение теоретически можно признать жилым. Для этого все здание нужно официально сделать многоквартирным домом. Отдельный апартамент нельзя признать квартирой. И хотя на бумаге такой механизм существует, реализовать его на практике отдельно взятому собственнику апартамента невозможно.

В чем выгода при покупке апартаментов

Место. Часто в каком-то удобном и интересном месте нельзя построить жилой дом, а здание с апартаментами - можно. Так бывает, когда в градостроительном плане есть участок для делового центра или гостиницы, а для микрорайона с парковками, школами, поликлиниками и санитарными зонами пространства не хватает. Или место не подходит для жилой застройки из-за близости промышленных объектов. Апартаменты могут быть единственным шансом купить недвижимость для жизни в нужном месте, например недалеко от работы или в центре города.

Цена. Апартамент может стоить дешевле квартиры в этом же районе. Земля под нежилые объекты дешевле, проектировать нежилой комплекс проще, а у застройщика нет расходов на инфраструктуру.

Инвестиции. Апартамент не всегда покупают для жизни. Можно сдавать его и получать доход, которого хватит на оплату ипотеки в жилом комплексе - с правами на вычеты, господдержку и постоянную регистрацию.